01.02.2017

В России появился первый опыт строительства доходных домов на рыночных условиях

18 января 2017  в фонде «Институт экономики города» состоялся дискуссионный клуб: «Проекты строительства наемных домов в Российских городах». Модератором мероприятия выступила Президент фонда «Институт экономики города» Косарева Надежда Борисовна. Именно арендное жилье, по словам президента фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) Надежды Косаревой, создает условия для мобильности населения, в первую очередь, квалифицированной рабочей силы. В Берлине наемный фонд составляет до 80% жилого фонда, в то время как в российской столице 85% — это жилье в собственности, отмечает эксперт. Однако и в России ситуация меняется. В 2014 году принято федеральное законодательство о наемном жилье. Несмотря на то, что федеральный закон принят в 2014 году, примеры создания наемного жилья пока единичны. 
   О пилотном проекте «Наемное жилье – новая городская экономика и жилищная политика» рассказала исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» Фонда ИЭГ Татьяна Дмитриевна Полиди. Указанный проект фонд «Институт экономики города» реализовывал в 2016 совместно с представителями Республики Башкортостан. Целью проекта является формирование запуска процессов формирования наемного жилья в городах Российской Федерации. В рамках проекта было проанализировано 6 строительных площадок в трех городах Республики Башкортостан: Уфе, Салавате и Октябрьском. Во всех реализуемых проектах расчетная плата за наем такого жилья ниже ипотечного платежа за аналогичную квартиру в этом же районе (разница составляет от 9 до 40%), но выше средних рыночных ставок аренды на 26-185%.
   К настоящему моменту в большинстве регионов сформирована соответствующая нормативно-правовая база. В 19 из 85 регионов предусмотрены меры по развитию наемного жилья, в том числе в 11 регионах определены ресурсы для реализации таких мер (Республика Дагестан, Республика Саха, Республика Мордовия, Хабаровский край, Белгородская, Иркутская, Омская, Сахалинская, Томская, Ярославская области, ЯМАО). При этом, в 8 из 11 регионов на создание арендного жилья планируется потратить бюджетные деньги. Так, по словам Полиди, до 2024 года за счет всех источников на создание доходных домов планируется потратить порядка 8,5 млрд рублей. Примерно 15% составят средства региональных и местных бюджетов.
   Для того, чтобы доходные дома стали пользоваться спросом, аренда должна стоить дешево, а это, по словам самих инвесторов, возможно лишь в том случае, если региональные чиновники пойдут им на уступки. По мнению эксперта, ценовую конкуренцию специализированному наемному жилью может обеспечить поддержка со стороны региональных властей: налоговые льготы на землю и имущество (0%), безвозвратная субсидия в размере 50% стоимости строительства проекта, компенсация 50% расходов на оплату процентов по долгосрочному кредиту.
   Внимание к этой теме со стороны региональных чиновников можно измерить в цифрах. Например, в Уфе в проекте без поддержки властей арендная плата за однокомнатную квартиру составит 19700 рублей. Налоговая поддержка позволяет снизить ее до 18300 рублей. Если к налоговым мерам добавить субсидию на строительство, можно сократить аренду вдвое — до 9266 рублей, а льготный кредит наряду с остальными мерами позволит установить арендную плату на уровне 6600 рублей, что вполне сопоставимо с ожиданиями уфимцев. Как рассказал генеральный директор некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства республики Башкортостан Григорий Невоструев, в Уфе люди готовы платить за жилье, которое они никогда не купят, порядка 5-7 тыс. рублей за «однушку», 7-9 тыс. рублей -  за «двушку». В то же время, рыночная стоимость аренды однокомнатных квартир, если посмотреть на соответствующих ресурсах в     Сети, составляет порядка 10-15 тыс. рублей, двухкомнатных — в районе 20 тыс. рублей.
   Оказывая поддержку, власти вправе требовать от инвесторов соблюдения определенных требований, например, установление арендной ставки на уровне ниже рыночной на 10%.
   При этом, впоследствии более высокие качественные характеристики легального наемного жилья, а также защита прав арендаторов, обеспечат неценовые преимущества такого типа жилья по сравнению с арендой на теневом рынке, что, в свою очередь, со временем снизит и ценовые преимущества последнего, убеждены в ИЭГ.
   По словам Григория Невоструева, к лету в Салавате запустят «первую ласточку»: одну их четырех достраиваемых секций отдадут в аренду. Квартиры будут сдаваться с чистовой отделкой, кухней и стиральной машиной. Обслуживание инвесторы планируют передать управляющей компании, которая займется домом, и включить его дополнительной строкой в платежку.
   Услуга, по словам эксперта, обойдется арендаторам недешево: от 20 до 30 рублей за «квадрат».
  «Подобные проекты развиваются не только в Башкирия, но и в Нижнем Новгороде, Ханты-Мансийском АО, Калужской области, Московской области. Но это только то, что я сейчас могу назвать, на практике их больше», — отметила Полиди.
  Как рассказал член рабочей группы по доступному жилью Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека, директор департамента малоэтажного строительства Ассоциации строителей России Василий Тишков, шесть строительных площадок запущено в Монино. По предварительным подсчетам, аренда однокомнатной квартиры обойдется в 15 тыс. рублей, при том что средняя цена по рынку — 20 тыс. рублей. «Преимущества наемного жилья очевидны: это новый дом, а не бабушкина квартира. Новая кухня, стиральная машина — все предусмотрено», — заметил Тишков.
  Он рассказал, что подмосковные застройщики сейчас готовят схему, согласно которой доходные дома на определенных условиях могут быть переданы в собственность областной администрации. Ее планируется обсудить с подмосковными властями. «В Москве и области на ближайший год намечен ввод жилья в объеме 5 млн кв.м, на ближайшие 5 лет — 20 млн кв. м. Но если в Москве дома еще кое-как строятся и продаются, в Московской области недвижимость продается плохо, и аренда сама напрашивается», — считает генеральный директор ООО «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова. Она также поддержала схему, при которой готовые дома с арендаторами можно было бы продать в паевой инвестиционный фонд или агентству по ипотечному жилищному кредитованию. По ее мнению, это серьезно сдвинуло бы вопрос с мертвой точки.

Источник:  Пресс-служба НОЗА